Dans un contexte d'accroissement de l'investissement hôtelier, ayant atteind 2,2 milliards d'euros à la fin du troisième trimestre 2019 contre 1,8 milliards d'euros pour la seule année 2018 (source : BNP PARIBAS Real Estate, Novembre 2019), et de diversification des investisseurs immobiliers (gestionnaires d'actifs, acteurs institutionels, investisseur-opérateur hôtelier, fonds de pension et d'investissement,etc...), les contrats de management (ou mandat de gestion) représentent une part significative des contrats régissant la gestion d'un hôtel. N'ayant pas forcément les compétences pour exploiter le fonds de commerce d'un hôtel, les investisseurs font appels à des opérateurs pour s'en occuper.
Un contrat de gestion hôtelière définit la relation entre le propriétaire des murs et fond de commerce (pour davantage d'informations sur le sujet, lisez l'article "OpCo, PropCo, HotelCo: intérêts et enjeux de compétitivité") et l'opérateur de l'hôtel (source : The Investor JLL, Janvier 2019). Les droits et devoirs de chaque parties y sont donc écrits, tels que les engagements CapEx pris par le propriétaire, la durée du bail ou encore les conditions de sorties anticipées. Dans le cadre d'un mandat de gestion, l'opérateur hôtelier prend les décisions opérationnelles et assume la gestion quotidienne de la structure, en échange d'un management fees.
Par ailleurs, avec des enjeux distincts, chacune des sociétés mesure sa performance à l'aune d'indicateurs différents. Le propriétaire s'attachera à analyser le bénéfice net obtenu de l'exploitation hôtelière qui formera son revenu (ou Net Operating Income), ou encore le montant de la valorisation de son actif en cas de session. L'opérateur hôtelier, lui, se concentrera principalement sur l' EBITDA pre-management fees duquel il pourrait obtenir un incentive fee.
De ce schéma de fonctionnement, des ajustements ayant attrait au mandat de gestion peuvent permettre à un propriétaire de générer plus de valeur sur un actif hôtelier :
- un incentive fee en recompense de la performance : en plus d'un montant fixe versé annuellement, l'intégration d'un incentive fee permet d'impliquer l'exploitant hôtelier dans l'amélioration de l'excédent brut d'exploitation. Aussi, aujourd'hui, plus de la moitié des contrats de management sont des contrats intégrant un incentive fee (source : The Investor JLL, Janvier 2019). Cette stratégie peut s'avérer cruciale afin d'améliorer l'EBITDA. L'amélioration de cet indicateur permet également, toutes raisons gardées (d'autres facteurs peuvent en effet influencer la valeur), d'améliorer la valorisation de l'actif immobilier hôtelier.
- la gestion du personnel d'exploitation : dans un contrat de management "classique" le propriétaire de l'hôtel conserve la charge et la responsibilité du personnel. Le contrat de management "inversé" permet quant à lui, de transférer la charge et les contrats de travail du personnel à destination du gestionnaire. Le gestionnaire est donc désormais le seul à pouvoir exercer l'autorité sur le personnel d'exploitation (Florence Defradas, Mars-Avril 2019, Le contrat de management hôtelier "inversé"). Le propriétaire restera cependant financièrement responsable des charges du personnel qu'il approuvera ou non lors des revues budgétaires.
- la planification des engagements CapEx du propriétaire : au moment où les attentes des consommateurs en termes d'amménagement et de design hôtelier changent de plus en plus vite, planifier les dates d'application et le montant des rénovations s'avèrent primordial. En effet, un immobilier hôtelier en mauvais état affectera fortement la commercialisation du bien et donc ses performances.
Apprenez et décidez.
Julien
SOURCES :
Daniel Yip, The Investor JLL (Janvier 2019), Why the shifting hotel landscape is impacting management agreements
BNP PARIBAS Real Estate, At a Glance Le marché hôtelier en France (Novembre 2019), Un troisième trimestre 2019 record pour l'investissement hôtelier
Florence Defradas, Fusions & Acquisitions Magazine (Mars-Avril 2019), Le contrat de management hôtelier "inversé"
GLOSSAIRE :
CapEx (Capital Expenditure) : dépense d'investissement (par opposition aux OpEx qui sont des dépenses d'exploitation) qui se caractérise par une amélioration de l'état du produit sur lequel porte ledit investissement. Exemple : Le changement d'une chaudière à cause d'une panne sera considéré comme une dépense OpEx alors que son remplacement par une chaudière à meilleure performance énergétique sera considéré comme une dépense CapEx.
Excédent brut d'exploitation: Bénéfices avant intérêts, impôts et amortissements qui concerne l'entité opérationelle.
EBITDA pre-management fees: Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation & Amortization (ou EBE) avant le retrait des management fees.
Fonds de pension: organisme financier qui gère l'épargne issue du système de retraite par capitalisation.
Fonds d'investissement: organisme de détention d'actifs financiers ou immobiliers géré par une structure réglementée.
Incentive fee: revenu financi variable que perçoit un opérateur hôtelier grâce à ses performances financières.
Opérateur hôtelier: entreprise qui assure la gestion d'un hôtel.
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