Immobilier hôtelier : les enjeux de la valorisation

Avec une dissociation accrue entre la gestion hôtelière (gestion du fonds de commerce) et la gestion immobilière (gestion de l'actif immobilier), initiée par les marques hôtelières, l'enjeu de la valorisation de l'immobilier hôtelier est devenu un point important pour de nombreux investisseurs désireux de profiter des taux de rendements offerts par l'industrie hôtelière.

Le Grand Quartier (Paris, 11ème)

Aujourd'hui, deux axes d'analyse permettent de séparer les stratégies de détention des actifs hôteliers :

- stratégie patrimoniale (longue durée, plus de 40 ans de détention)

- stratégie"spéculative" (courte durée, entre 10 et 15 ans)

Suivant la stratégie de détention adoptée, les investisseurs ou propriétaires choisiront d'axer leur stratégie de valorisation d'actifs en donnant la priorité à certaines stratégies plutôt qu'à d'autres.

Aujourd'hui, il me semble que la création de valeur de l'immobilier hôtelier peut se structurer autour de 5+1 piliers :

- la négociation de contrat (bail commercial, contrat de franchise, contrat de location-gérance) permet de créer de la valeur pour le propriétaire des murs et donc d'améliorer la valorisation de l'immobilier d'exploitation.

Le loyer perçu par l'entité propriétaire de l'immobilier d'exploitation constitue par exemple un élément de négociation. Il conviendra alors, pour le propriétaire, de challenger le taux d'effort* que peut supporter l'entité commerciale. Cette stratégie impose des connaissances en lien avec la commercialisation (i.e. le revenue management) et la gestion d'une exploitation hôtelière.

- la rénovation/réorganisation de l'immobilier permet de garder un actif compétitif sur des marchés très concurrentiels.

La durée du cycle de vie d'une chambre est aujourd'hui estimée à 7 ans. De nombreux facteurs tendent cependant à écourter cette estimation; l'un d'entre eux constitue l'évolution de plus en plus rapide des attentes des consommateurs concernant le design ou l'équipement des chambres. Par conséquent, l'aménagement des chambres est appelé à évoluer de plus en plus fréquemment et le cycle d'investissemet FF&E* à se raccourcir.

- le positionnement ou repositionnement de l'actif assure une commercialisation accrue en termes de pricing (prix moyen et taux d'occupation) mais également de mix clientèle, grâce à une analyse approfondie du marché. Cette réflexion est souvent liée à celle du choix de l'enseigne franchisée sous laquelle sera commercialisée l'hôtel.

- l'arbitrage d'actifs relève de la dynamique d'achat/revente qui oblige tous les propriétaires à prendre en compte la dynamique du marché, et savoir quand se dégager d'un actif afin d'en tirer le meilleur prix possible. Des facteurs comme la "marketability*" d'un actif sont à prendre en compte.

- le financement ou re-financement de l'actif permet d'ajuster le coût du capital lié à l'achat d'un actif et ainsi améliorer sa valorisation. L'appel à des financements mezzanine offre par exemple une solution complémentaire aux premières tranches de financement contractées auprès de sociétés bancaires.

Construction de l'hôtel Bulgari Paris

Enfin, le dernier pilier est appelé à prendre (et prend déjà) une dimension tout autre :

- le caractère écoresponsable des actifs immobiliers : Selon Dixon (Sustainability in property valuation, 2008), les actifs les plus écoresponsables auront une meilleure valeur sur le marché étant donné que le risque lié à l'investissement sera perçu comme étant plus réduit. Cette tendance ne sera cependant popularisée qu'au moment où les potentiels locataires de ces actifs solliciteront fortement ce type d'immobilier d'exploitation. Il est donc nécessaire de noter l'importance de la relation propriétaire-locataire sur le marché de l'immobilier commercial.

Ce dernier pilier se situe à l'intersection des 5 premiers piliers tant il peut en constituer une variable résultante.

Julien Domenech

GLOSSAIRE :

FF&E : Furniture, Fixtures and Equipment correspondent à l'ensemble des équipements nécessaires à l'exploitation d'un hôtel.

Marketability (RICS, International Valuation Standards): "un actif facilement négociable (marketable asset) aura une valeur plus élevée qu'un actif avec une longue période de mise en vente sur le marché ou des contraintes sur la capacité de vendre l'actif" (traduit de l'anglais). Le cas échéant l'évaluateur chargée de la valorisation de l'actif, pourra appliquer un Discount For Lack Of Marketability.

Taux d'effort : rapport entre le loyer perçu par le propriétaire de l'actif et le chiffre d'affaire généré par l'entité commerciale.