Le financement de projet immobilier hôtelier

Parmi le Royaume-Uni, l’Allemagne, l’Espagne et l’Italie, la France est seul pays dont l’investissement hôtelier a été en constante progression depuis 2017 (source : BNP Paribas Real Estate). Cette accélération des projets de financement d’immobilier peut s’expliquer par une constante augmentation de l’indice des loyers commerciaux (ILC), ralentissant ainsi le recours à l’investissement locatif, au profit des crédits bancaires et crédits-baux. Par ailleurs, la nouvelle norme IFRS 16 (appliquée depuis le 1er janvier 2019) inciterait les entreprises à délaisser les contrats de location classiques pour s’orienter vers des contrats favorisant in fine l’acquisition d'actifs.

Evolution de l'indice ILC :

Mars 2017: 0,98%

Septembre 2019: 1,90%

Source: Insee

Les crédits immobiliers

Le crédit est une opération de prêt qui consiste en l’avancement d’un capital sous condition de rémunération par le paiement d’intérêts. En France, les principaux investisseurs d’immobilier hôtelier sont des foncières (SCPI et OCPI) ou des fonds d’investissement (OPCVM, SICAV, FCP dont font également parti les fonds souverains). Le système de « fonciarisation » hôtelière a l’avantage de pouvoir séparer la société immobilière (PropCo) de la société d’exploitation (OpCo). L’avantage de ce système est multiple. Il permet tout d'abord de mettre à l’abri l’immobilier d’une potentielle liquidation judicaire de la société d’exploitation. Par ailleurs, si une société mère possède la société immobilière et la société d’exploitation d’un établissement, l’immobilier permet de positionner une hypothèque attractive auprès de potentiels prêteurs.

Avantage : Lors d’un crédit d’emprunt immobilier, les intérêts sont déductibles du résultat imposable. Différents instruments privés permettent également de répondre à des besoins divers : dette sénior, dette subordonnée (ex : financement mezzanine, financement unitranche, financement PIK dans le cadre d’opération importante de type LBO).

Green loans : un moyen de financement d’avenir

Dans le cadre de l’extension de son portfolio d’actifs hôteliers à Paris et à Toulouse, The Student Hotel (TSH) a réussi à sécuriser l’octroi d’un prêt vert de 82 millions d’euros de la part du Crédit Agricole CIB (source : Hospitality Net). Le groupe hôtelier devrait ainsi pouvoir économiser près d’un million d’euros d’intérêts dans le cas où il respecterait un certain nombre de critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance): les futurs hôtels de Paris et de Toulouse devraient consommer au maximum 50 kWh/m² afin de respecter les accords de Paris sur le climat ou encore réduire le gaspillage alimentaire en-dessous de 10%, etc… . Cependant, l’obtention de tels prêts posent la question opérationnelle du suivi et de la mesure de tels indicateurs. Si le critère de la consommation énergétique peut s’avérer facilement quantifiable, celui du gaspillage l’est beaucoup moins. Comment s’assurer et pérenniser des process opérationnels visant à suivre le gaspillage ?

Les crédits-baux immobiliers

Le crédit-bail immobilier constitue une opération de financement par laquelle une société de financement (crédit-bailleur) acquiert un immeuble pour le mettre à disposition d’une entreprise (crédit-preneur) en l’échange d’un loyer -composé d’une partie d’intérêts et d’un montant servant au remboursement du principal. A l’échéance du contrat, le crédit-preneur peut racheter l’immeuble à sa valeur résiduelle. Ce type d'opération permet généralement de financer l'achat d'actifs déjà construits ou des projets de construction (contrat VEFA). Le suivi de la réalisation de l'ouvrage est généralement délégué au crédit-preneur.

Avantage : le loyer payé est intégralement déductible des impôts, réduisant ainsi le résultat imposable. L’autre avantage du crédit-bail est qu’il permet de réduire l’endettement apparent. Le crédit-preneur peut également financer une partie de l'investissement initial sous forme d'un "crédit" (i.e. une avance-preneur) octroyé au crédit-bailleur.

Crowdfunding hôtelier

La plateforme Upstone a permis au groupe Redman de pouvoir lever 1,2 millions d’euros afin de consolider ses fonds propres dans le cadre d’une opération de crédit-bail immobilier portant sur le développement d’un Holiday Inn Express en région bordelaise (source : upstone.co). Même si les rendements attendus sur ce genre d’investissement sont élevés et peuvent attendre près de 10% de l'investissement (source : journaldunet.com), les craintes que posent la possibilité d’une liquidation judiciaire de la société ne sont pas négligeables. Ce type d’investissement ne permet par ailleurs que de toucher des particuliers, avec en sus un plafond maximal d’investissement imposé par la loi française.

Julien

Sources:

Hospitalitynet (Novembre 2019), The Student Hotel Secures €82 Million in Green Financing for Toulouse and Paris

BNP Paribas Real Estate (Novembre 2019), At a Glance November 2019

Jennifer Matas (Octobre 2017), Journal du Net, Le crowdfunding hôtelier, un vrai bon plan pour les epargnants ?

Glossaire:

“Fonciarisation” : création d’une société foncière organisant la gestion, la détention et le financement d’actifs immobiliers d’exploitation (source : KPMG (2018), La « fonciarisation hôtelière comme outil de valorisation des murs et du fonds de commerce)

VEFA : Vente en l'Etat Futur d'Achèvement

SCPI: i.e. Société Civile en Placement Immobilier est un véhicule juridique d’une société de gestion permettant d’investir dans l’immobilier. Plusieurs types de SCPI existent et dépendent de la stratégie patrimoniale choisie (SCPI fiscale, de rendement, de plus-value) ; différents avantages y sont attachés et s’étendent de la dilution du risque, de la facilité de la revente en passant par une gestion de trésorerie inexistante.

OCPI: i.e. Organisme de Placement Collectif en Immobilier est un véhicule de placement composé d’un minimum de 60% d’actifs immobiliers (contre 100% pour une SCPI), le reste étant composé de liquidités.

OPCVM: i.e. Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières est une société organisant le placement de fonds sur un large panel d’actifs grâce au pool de personnes réunies. Les Sociétés d’Investissement à Capital Variable (SICAV) et Fonds Commun de Placement (FCP) en sont des catégories particulières.