Le secteur hôtelier est un secteur qui se situe à la frontière de l’univers des services et de l’univers immobilier. Cette double identité influe grandement sur la nature de la structuration de l’environnement juridique du secteur. Faire référence à un hôtel, c’est aujourd’hui souvent faire référence à deux entités distinctes : une PropCo et une Opco.
Une PropCo (de l’anglais Property Company) est une entreprise ayant pour but de gérer et de supporter les coûts d’un actif immobilier qu’elle possède. Ses revenus sont généralement issus des loyers qu’elle perçoit de la part d’une OpCo (de l’anglais Operating Company). L’Opco est une société qui génère ses revenus sur la base de son occupation d’un actif immobilier. Distinguer une PropCo d’une Opco, c’est donc dissocier la gestion des murs d’un hôtel de la gestion de son fonds de commerce. Parler d’un hôtel s’avère être un sujet double qui requiert l’appréhension d’enjeux immobiliers, souvent liés à l’aménagement et la dynamique d’un territoire d’implantation, ainsi que d’enjeux de commercialisation d’un service.
Du fait de sa nature, le secteur de l’hôtellerie voit cette distinction s’appliquer. En 2013, Accor développe la gestion immobilière de ses hôtels en créant HotelInvest. En 2017, HotelInvest devient AccorInvest, en charge de l’investissement et de la détention des murs des hôtels du groupe Accor[1]. Cette tendance, initiée par le modèle d’exploitation hôtelier nord-américain[2] à la fin des années 1990, permet à un groupe hôtelier de se concentrer davantage sur le cœur de son métier : accueillir un client et lui faire profiter de prestations qui le feront revenir dans un hôtel (et non plus simplement dormir), lui rendre service.
Cette séparation est un moyen pour nombres de groupe, dont Accor, de générer un flux de liquidité entrant important grâce à la vente de ses actifs (ex : la cession de 57,8% d’AccorInvest a apporté 4,6 mds d’euros à Accor[3]), ainsi que de réduire l’endettement de la société mère.
Les acteurs à satisfaire sur le marché hôtelier sont donc multiples : fonds d’investissement propriétaire d’hôtels (PropCo), propriétaire immobilier rentier (PropCo), groupe exploitant et propriétaire hôtelier (HotelCo ou OpCo/PropCo), marque hôtelière exploitante du seul fonds de commerce (Opco)… Cette complexité des acteurs sur le marché est génératrice d’enjeux pour la réussite commerciale des deux entités généralement associées autour d’un bail commercial pour l’exploitation d’un hôtel.
L’enjeux du financement est donc au cœur de la stratégie de de structuration d’un groupe souhaitant poursuivre une activité d’exploitation hôtelière. Plusieurs cas de figure se présente donc à nous. Si un groupe ne souhaite se structurer que sous la forme d’une OpCo, les banques porteront fortement attention à la marque sous laquelle sera distribuée l’hôtel (marque blanche, indépendant, franchisé), au choix de l’équipe opérationnel, aux risques sociaux, au taux d’effort que l’Opco sera capable de supporter ainsi qu’au contrat commercial liant l’OpCo au gérant des murs de l’hôtel. Dans le cas d’une structure HotelCo, la banque portera attention aux critères énoncés ci-dessus ainsi qu’à la qualité de l’actif immobilier et à sa situation géographique. Bien que la banque sera rassurée par l’hypothèque constituée par l’actif immobilier, elle s’intéressera cependant à la question d’une procédure collective en cas de défaillance de l’HotelCo.
Cette ébauche de l’enjeux du financement de ces structures nous permet alors d’esquisser les premiers avantages d’un deal de type PropCo/OpCo :
- Maîtriser le montant du loyer que peux supporter l’activité commerciale de gestion hôtelière.
- Pouvoir être acteur de la stratégie d’investissement ou de rénovation de l’actif immobilier afin de garder un produit qui ne soit pas dégradé.
- Faciliter le financement de la société en offrant une hypothèque sur l’actif immobilier (i.e. garantie davantage avantageuse qu’un nantissement du fonds de commerce).
- Générer un potentiel flux de liquidités en se désengageant d'une des deux activités portés par l'OpCo ou la PropCo.
Ce prisme d'analyse liminaire permet ainsi à des fonds d'investissements de pouvoir choisir auprès de quels acteurs hôteliers leur investissement sera le plus sécurisé. Il permet aussi à des sociétés exploitantes et investisseurs hôtelier d'orienter leur stratégie de développement.
BIBLIOGRAPHIE
[3] https://investir.lesechos.fr/actions/actualites/accor-la-cession-de-57-8-d-accorinvest-apporte-4-6-mds-euros-de-liquidites-brut-1768691.php
Publié depuis l'Hôtel 1K Paris.
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